Трудовой договор в агентстве недвижимости: образцы по должностям

Агентство недвижимости — один из тех видов бизнеса, где кадровые вопросы традиционно отходят на второй план. Руководители сосредоточены на сделках, комиссиях и клиентской базе, а оформление сотрудников нередко сводится к рукопожатию и устной договорённости. Итог предсказуем: при первой же проверке трудовой инспекции выясняется, что риелторы годами работали без трудовых договоров, агенты числились «на процентах» без каких-либо документов, а секретарь оказывается юридически никем. Штрафы по КоАП РФ в таких случаях начинаются от 50 000 рублей и могут доходить до 200 000 рублей — за каждого неоформленного сотрудника.

Вторая проблема — путаница между трудовым договором и гражданско-правовым договором. В риелторском бизнесе широко используются агентские соглашения, договоры оказания услуг, договоры подряда. Это законная практика, но только тогда, когда она применяется корректно. Если человек фактически работает как штатный сотрудник — приходит в офис, выполняет распоряжения руководителя, ведёт клиентов по единому стандарту компании, — то подмена трудового договора гражданско-правовым является нарушением. Суды и трудовые инспекции давно научились распознавать такие схемы.

Эта статья — практическое руководство для руководителей агентств недвижимости и ИП-риелторов. Разберём, какие должности требуют именно трудового договора, какие обязательные условия должны в нём содержаться, и как грамотно адаптировать документ под реалии риелторского бизнеса: процентное вознаграждение, разъездной характер работы, ненормированный день и удалённое взаимодействие с клиентами.

---

Трудовой и гражданско-правовой договор: как не перепутать

Прежде чем переходить к образцам по должностям, важно понять базовое разграничение. Трудовой договор регулирует отношения, при которых работник лично выполняет трудовую функцию, подчиняется правилам внутреннего трудового распорядка и получает регулярную заработную плату. Такие отношения регулирует Трудовой кодекс РФ.

Гражданско-правовой договор (агентский, договор возмездного оказания услуг, подряда) — это соглашение о результате. Исполнитель самостоятелен в методах работы, не подчиняется внутреннему распорядку и получает вознаграждение за конкретный достигнутый результат. Такие отношения регулирует Гражданский кодекс РФ.

📎 Ст. 15 ТК РФ: Заключение гражданско-правовых договоров, фактически регулирующих трудовые отношения, не допускается.

Признаки, по которым суд переквалифицирует ГПД в трудовой договор:

• Сотрудник выполняет работу лично и систематически, а не разово
• Он подчиняется графику и внутренним правилам компании
• Работодатель обеспечивает его рабочим местом, инструментами, CRM-системой
• Вознаграждение выплачивается регулярно, два раза в месяц, вне зависимости от конкретного результата
• В договоре прописана должность, а не конкретный объём работ

Для агентства недвижимости это критически важно. Риелтор, который ежедневно приходит в офис, ведёт клиентов компании через корпоративную CRM и отчитывается перед руководителем отдела продаж, — это наёмный работник. А вот независимый агент, который привлекает клиентов самостоятельно и получает комиссию только за закрытые сделки, вполне может работать по агентскому договору.

---

Обязательные условия трудового договора для риелтора

Независимо от должности, каждый трудовой договор в агентстве недвижимости должен содержать обязательные условия, перечисленные в ст. 57 ТК РФ:

1. Место работы (адрес офиса или указание на разъездной характер)
2. Трудовая функция (должность по штатному расписанию или конкретный вид поручаемой работы)
3. Дата начала работы и, при срочном договоре, срок его действия
4. Условия оплаты труда: оклад, тарифная ставка, доплаты и надбавки
5. Режим рабочего времени и времени отдыха
6. Гарантии и компенсации за работу с вредными или опасными условиями (если применимо)
7. Условия труда на рабочем месте (по результатам СОУТ)
8. Характер работы: разъездной, в пути, подвижной или иной

Для агентства недвижимости особое значение имеют несколько пунктов. Место работы нередко имеет специфику: риелторы большую часть времени проводят на объектах, в МФЦ, у клиентов. В договоре важно прямо указать разъездной характер работы, чтобы избежать споров о компенсации транспортных расходов.

Режим рабочего времени — ещё один болезненный вопрос. Если агент работает по гибкому графику или на условиях ненормированного рабочего дня, это обязательно фиксируется в договоре. При ненормированном дне сотруднику полагается дополнительный отпуск не менее 3 календарных дней (ст. 119 ТК РФ).

⚠️ Важно: Если в трудовом договоре не указаны условия оплаты или режим работы — документ считается заключённым, но работодатель несёт повышенный риск трудовых споров. При проверке это будет квалифицировано как нарушение ст. 57 ТК РФ.

---

Трудовой договор с риелтором: ключевые особенности оплаты труда

Главная сложность при оформлении риелтора — структура вознаграждения. В большинстве агентств основной доход сотрудника складывается из процента от сделки, а фиксированный оклад либо минимален, либо отсутствует полностью. Здесь важно не нарушить закон.

Трудовой кодекс не допускает оклад ниже МРОТ. По состоянию на 2025 год федеральный МРОТ составляет 22 440 рублей в месяц. Даже если риелтор работает «на процентах», его месячный заработок при полностью отработанном периоде не может быть ниже этой суммы. Работодатели, которые прописывают в трудовом договоре оклад 5 000 рублей + проценты, нарушают ст. 133 ТК РФ.

Корректная структура оплаты для риелтора в трудовом договоре может выглядеть так:

• Должностной оклад — не ниже МРОТ (или регионального минимума, если он выше)
• Переменная часть — процент от суммы комиссионного вознаграждения агентства по закрытым сделкам, которые вёл данный сотрудник
• Условия начисления переменной части — прописываются в Положении об оплате труда или непосредственно в договоре

📋 Пример: Риелтор Иванов А.С. работает в агентстве на должности «агент по недвижимости». Оклад — 23 000 рублей. Переменная часть — 30% от суммы комиссионного вознаграждения агентства по сделкам купли-продажи и 25% — по договорам аренды, в которых сотрудник выступал ответственным агентом. Условия начисления и выплаты переменной части определяются Положением об оплате труда, с которым сотрудник ознакомлен под подпись.

Такой подход юридически корректен, прозрачен для работника и защищает работодателя при трудовых спорах.

---

Образцы трудовых договоров по основным должностям агентства

Агент по недвижимости (риелтор)

Это ключевая должность в любом агентстве. Трудовой договор с риелтором имеет следующие характерные особенности:

Трудовая функция — поиск объектов недвижимости, работа с покупателями и продавцами, сопровождение сделок, подготовка пакета документов, взаимодействие с банками при ипотечных сделках, участие в переговорах.

Режим работы — как правило, ненормированный рабочий день или гибкий график с указанием обязательного присутствия в офисе (например, с 10:00 до 14:00 в будние дни). Если устанавливается гибкий график, в договоре прописываются суммированный учёт рабочего времени и учётный период.

Характер работы — разъездной. Это позволяет компенсировать транспортные расходы без налоговых рисков.

Испытательный срок — как правило, до 3 месяцев (ст. 70 ТК РФ). Для руководящих должностей — до 6 месяцев.

Материальная ответственность — стандартная (в пределах среднемесячного заработка). Договор о полной индивидуальной материальной ответственности с риелтором заключить нельзя: должность не входит в перечень, утверждённый Постановлением Минтруда РФ № 85.

Руководитель отдела продаж / старший риелтор

Договор отличается расширенным кругом обязанностей: координация работы агентов, контроль выполнения планов, участие в найме новых сотрудников. В раздел об оплате труда добавляется управленческий бонус, привязанный к результатам отдела. Испытательный срок может быть установлен до 6 месяцев.

⚠️ Важно: Если сотрудник совмещает функции рядового риелтора и руководителя отдела, это должно быть отражено в трудовом договоре или оформлено как совмещение должностей с доплатой по ст. 151 ТК РФ.

Офис-менеджер / администратор

Классический трудовой договор с фиксированным окладом, стандартным графиком 5/2 и нормированным рабочим днём. Если сотрудник имеет доступ к персональным данным клиентов (а в агентстве недвижимости это почти всегда так), в договор или отдельным документом включается соглашение о неразглашении и обязательство по соблюдению требований Федерального закона № 152-ФЗ «О персональных данных».

Ипотечный брокер / специалист по сопровождению сделок

Должность предполагает работу с банками, страховыми компаниями, нотариусами. В трудовом договоре важно прописать:

• Доступ к конфиденциальным финансовым данным клиентов
• Порядок взаимодействия с кредитными организациями от имени агентства
• Условия о неразглашении коммерческой тайны

Юрист агентства (при наличии в штате)

Стандартный трудовой договор специалиста с указанием образовательных требований к должности. Если юрист ведёт сделки с недвижимостью, в договоре прописывается профессиональная ответственность и порядок согласования юридических позиций с руководством.

---

Срочный трудовой договор в агентстве: когда он законен

Многие руководители агентств пытаются заключать срочные трудовые договоры с риелторами — «на сезон», «на период высокого спроса», «пока не закончится объект». Это распространённая ошибка.

📎 Ст. 58 ТК РФ: Срочный трудовой договор заключается, когда трудовые отношения не могут быть установлены на неопределённый срок с учётом характера предстоящей работы или условий её выполнения.

Закрытый перечень оснований для срочного договора установлен ст. 59 ТК РФ. Для агентства недвижимости применимы следующие:

• Временное расширение производства или объёма услуг (не более 1 года)
• Замещение отсутствующего сотрудника
• Работы, выходящие за рамки обычной деятельности организации (например, реализация конкретного проекта застройщика)
• Договор с лицом, обучающимся по очной форме
• С пенсионерами по возрасту (по соглашению сторон)
• С руководителями, главными бухгалтерами (по соглашению сторон)

Если срочный договор заключён без законного основания, а работник продолжает трудиться после истечения срока — договор автоматически становится бессрочным (ст. 58 ТК РФ). При этом у работодателя возникает полная ответственность по трудовому законодательству.

⚠️ Важно: Если вы принимаете риелтора «на испытание» на 3 месяца и оформляете это срочным договором — это нарушение. Испытательный срок устанавливается в рамках бессрочного договора, а не через срочный.

---

Удалённая работа и разъездной характер: как это оформить

Специфика агентства недвижимости в том, что сотрудники редко весь день проводят за одним столом. Показы объектов, выезды на оценку, встречи с нотариусами, посещение МФЦ — всё это выводит работу за пределы офиса. Юридически это оформляется двумя способами.

Разъездной характер работы — сотрудник выполняет функции в разных точках города или региона, но его рабочее место формально закреплено в офисе. Этот статус:

• Прописывается в трудовом договоре отдельным пунктом
• Даёт право на компенсацию транспортных расходов и суточных без НДФЛ (в пределах установленных норм)
• Не влечёт обязанности вести журнал учёта рабочего времени на объектах

Дистанционная (удалённая) работа — режим, при котором сотрудник работает вне офиса постоянно или комбинированно. Регулируется главой 49.1 ТК РФ (введена в 2021 году). Особенности:

• Требует отдельного раздела в трудовом договоре или дополнительного соглашения
• Взаимодействие с работодателем осуществляется через электронные средства связи
• Работодатель обязан обеспечить сотрудника необходимым оборудованием или компенсировать его использование
• При комбинированном режиме (часть времени — в офисе, часть — удалённо) это прописывается с конкретными днями или процентным соотношением

📋 Пример: Агент по аренде недвижимости работает в смешанном режиме: вторник и четверг — в офисе (участие в планёрках, работа с CRM), остальные дни — дистанционно с выездами на объекты. Этот режим закреплён в трудовом договоре как «комбинированная дистанционная работа» согласно ст. 312.9 ТК РФ.

Чтобы не составлять такие договоры вручную и не рисковать устаревшими формулировками, руководители агентств используют специализированные сервисы. Платформа Bejure, например, позволяет формировать трудовые договоры с учётом специфики конкретной должности — разъездного характера, дистанционного режима, процентной оплаты — и подписывать их электронно, без распечаток и лишних контактов. Все документы хранятся в защищённой системе: при проверке трудовой инспекции нужный договор можно предъявить буквально за полминуты.

---

Типичные ошибки при оформлении трудовых договоров в агентствах недвижимости

Практика трудовых проверок и судебных споров в риелторской сфере позволяет выделить несколько устойчивых нарушений:

1. Подмена трудового договора агентским соглашением Самая распространённая ошибка. Работник фактически является штатным сотрудником, но оформлен как «независимый агент». При переквалификации работодатель доначисляет НДФЛ, страховые взносы, отпускные и больничные — плюс штрафы.

2. Отсутствие письменного договора вообще По ст. 67 ТК РФ трудовой договор заключается в письменной форме не позднее 3 рабочих дней с момента фактического допуска к работе. Нарушение — штраф до 100 000 рублей для юридических лиц (ст. 5.27 КоАП РФ).

3. Оклад ниже МРОТ Даже при высоких процентах от сделок фиксированная часть должна быть не ниже минимального размера оплаты труда.

4. Отсутствие условия о неразглашении персональных данных клиентов Агентства недвижимости обрабатывают большой объём персональных данных: паспорта, выписки из ЕГРН, данные о финансовом положении клиентов. Это требует не только регистрации в Роскомнадзоре как оператора ПД, но и оформления обязательства сотрудников по соблюдению требований ФЗ-152.

5. Неверное оформление испытательного срока Нельзя устанавливать испытание беременным женщинам, лицам до 18 лет, выпускникам вузов и колледжей, впервые поступающим на работу по полученной специальности в течение года после окончания учёбы (ст. 70 ТК РФ).

6. Использование устаревших шаблонов Шаблон трудового договора, скачанный из интернета три года назад, может не учитывать изменения ТК РФ по дистанционной работе, актуальный МРОТ или поправки в части СОУТ. Документы BEJURE разработаны под конкретный вид деятельности, регулярно обновляются при изменении законодательства и защищены финансовой гарантией — в отличие от любого бесплатного шаблона в Word.

---

Часто задаваемые вопросы

Можно ли оформить риелтора только по агентскому договору, без трудового?

Да, но только при условии, что отношения действительно являются гражданско-правовыми: агент самостоятелен в методах работы, не подчиняется внутреннему распорядку компании, получает вознаграждение за конкретный результат (закрытую сделку), а не за выход на работу. Если же человек фактически работает как штатный сотрудник — приходит в офис, ведёт клиентов компании, использует корпоративную CRM — налоговая или трудовая инспекция может переквалифицировать такой договор в трудовой. Последствия: доначисление страховых взносов, НДФЛ, выплата отпускных и больничных за весь период работы плюс штрафы.

Какой должен быть оклад риелтора в трудовом договоре, если он работает «на процентах»?

Не ниже федерального МРОТ (в 2025 году — 22 440 рублей) или регионального минимума, если он установлен и превышает федеральный. Процентная составляющая — переменная часть заработной платы — идёт сверх оклада. Прописывать в договоре оклад 5 000 рублей «для галочки», рассчитывая, что реальный доход будет за счёт комиссий, — нарушение ст. 133 ТК РФ.

Нужен ли отдельный документ о неразглашении персональных данных клиентов?

Да. Поскольку агентство недвижимости является оператором персональных данных по ФЗ-152, каждый сотрудник, имеющий доступ к данным клиентов (паспортным данным, сведениям о финансовом положении, документам на объекты), должен подписать обязательство о соблюдении конфиденциальности. Это может быть отдельный документ или соответствующий раздел трудового договора. Отсутствие таких мер — риск штрафа до 300 000 рублей при проверке Роскомнадзора.

Можно ли установить риелтору ненормированный рабочий день?

Да, это законная практика. Ненормированный рабочий день устанавливается в трудовом договоре для конкретной должности и означает, что работодатель может эпизодически привлекать сотрудника к работе за пределами нормальной продолжительности рабочего дня без дополнительной оплаты. Компенсация — дополнительный отпуск не менее 3 календарных дней в год (ст. 119 ТК РФ). При этом важно понимать: «ненормированный» не означает «без ограничений» — работник всё равно защищён нормами об отдыхе.

Что грозит агентству за отсутствие трудового договора с сотрудником?

По ч. 4 ст. 5.27 КоАП РФ за уклонение от оформления трудового договора или его ненадлежащее оформление предусмотрен штраф: для должностных лиц — от 10 000 до 20 000 рублей, для ИП — от 5 000 до 10 000 рублей, для юридических лиц — от 50 000 до 100 000 рублей. При повторном нарушении суммы удваиваются, а должностное лицо может быть дисквалифицировано на срок до 3 лет.

---

Заключение

Грамотное оформление трудовых отношений — это не бюрократия ради бюрократии. Для агентства недвижимости это защита от претензий трудовой инспекции, налоговых доначислений и судебных споров с бывшими сотрудниками. Каждая должность в агентстве требует своего подхода: риелтору нужен договор с разъездным характером работы и прозрачной структурой комиссионного вознаграждения, ипотечному брокеру — соглашение о конфиденциальности данных, офис-менеджеру — чёткий режим и понятный оклад.

Ключевые принципы просты: оклад не ниже МРОТ, письменная форма договора в первые три рабочих дня, соответствие фактических отношений тому, что написано в документе. Если риелтор работает как штатный сотрудник — оформляйте его трудовым договором. Если как независимый агент — убедитесь, что отношения действительно соответствуют гражданско-правовой модели.

Собирать кадровые документы вручную, опираясь на шаблоны из интернета, — значит работать с постоянно накапливающимся юридическим риском. Сервисы вроде Bejure позволяют руководителям агентств сосредоточиться на бизнесе, а не на отслеживании изменений в Трудовом кодексе: документы формируются под конкретную должность, обновляются автоматически и подписываются электронно с юридической силой оригинала.